İzaleyi Şuyu ve Şufa Hakkı: 11. Yargı Paketi ile Oyunun Kuralları Değişti

İzaleyi Şuyu ve Şufa Hakkı: 11. Yargı Paketi ile Oyunun Kuralları Değişti

Hisseli tapulu bir taşınmazda (özellikle Ankara Gölbaşı, İncek, Beytepe hattında sıkça karşılaştığımız arsa, tarla ve konut hisselerinde) mülk sahiplerinin kafasını en çok karıştıran iki kavram vardır: "Ortaklığı bitirmek" mi istiyoruz, yoksa "satılan hisseyi ben alayım" mı diyoruz?

İşte bu noktada yollar ayrılır:

1. İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi): “Bu ortaklık yürümüyor, bitsin.”
2. Şufa (Önalım) Hakkı: “Paydaşlardan biri dışarıya sattıysa, o payı öncelikle ben alayım.”

Ancak dikkat! 25 Aralık 2025 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan ve kamuoyunda 11. Yargı Paketi (7571 Sayılı Kanun) olarak bilinen düzenleme, özellikle Şufa Hakkı tarafında kuralları sil baştan yazdı. Artık "tapuda düşük gösterilen bedel üzerinden hisse kapma" dönemi büyük ölçüde kapandı.

Bu yazımızda hem bu iki kavramın farkını hem de yeni yasal düzenlemenin yatırımcılara etkisini inceliyoruz.

1. İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Nedir?

İzale-i şuyu, hisseli taşınmazdaki ortaklığı mahkeme yoluyla sona erdirmenin adıdır. Paydaşlar kendi aralarında anlaşamazsa (biri satmak istiyor, diğeri beklemek istiyorsa), mahkeme bu düğümü çözer. Uygulamada iki sonuca gidilir:

• Aynen Taksim (Bölüşme): Taşınmaz fiilen bölünebiliyorsa (imar durumu, ölçüsü uygunsa) herkes payını ayrı parsel olarak alır.
• Satış Suretiyle Giderilme: Taşınmaz bölünemiyorsa (ki çoğu konut ve küçük arsada böyledir), mahkeme mülkü açık artırma ile satar ve parayı paylaştırır.

Gölbaşı Örneği: İncek’te bir arsada 6 kişi hissedarsınız. İletişim kopuk, anlaşma yok. İzale-i şuyu davası, "bu ortaklığı bitirelim, herkes yoluna gitsin" mekanizmasıdır. Amaç hisse almak değil, ortaklığı sonlandırmaktır.

2. Şufa Hakkı (Yasal Önalım) Nedir?

Şufa hakkı, hisseli taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü bir şahsa (dışarıdan birine) sattığında devreye girer. Kanun mevcut ortağı korur ve der ki: "Ortaklığın içine yabancı girmesin; eğer girecekse, diğer ortak o payı öncelikle satın alabilsin."

Beytepe Örneği: Beytepe’de değerli bir arazide hisseniz var. Ortağınız size sormadan hissesini dışarıdan bir yatırımcıya sattı. Siz, "Benim ortaklığım bozuluyor, yabancı istemem" diyerek Şufa hakkınızı kullanıp o hisseyi geri alabilirsiniz.

3. İki Kavram Arasındaki Temel Farklar

4. Kritik Güncelleme: 11. Yargı Paketi Şufa Davasında Neyi Değiştirdi?

Eskiden Şufa davalarında en büyük tartışma "Tapu Bedeli" idi. Satıcı ve alıcı tapuda bedeli düşük gösterdiyse, şufa hakkını kullanan ortak bu "düşük bedel" üzerinden hisseyi ucuza kapatabiliyordu. 7571 Sayılı Kanun (11. Yargı Paketi) ile bu açık kapatıldı.

Yeni düzenlemede öne çıkan 3 kritik başlık şunlar:

A) "Tapu Bedeli" Değil, "Rayiç Bedel" Esas Alınacak

Artık "tapuya kaç yazıldı?" sorusu tek belirleyici değil. Hâkim, hissenin bedelini Rayiç Bedel (Piyasa Değeri) üzerinden belirleyebilir.

• Bu ne demek? "Tapuda düşük gösterildi, ben de bedavaya alırım" mantığı bitti. Hissenin gerçek değeri neyse onu ödemek zorundasınız.

B) Nakit Para Yatırma (Depo) Şartı

Davayı açan kişi (önalım hakkını kullanan), hâkimin belirlediği rayiç bedeli ve tapu masraflarını, verilen kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır. Yatırılmazsa tescil kararı verilmez.

• Yani; "Davayı açayım, süreç uzasın, parayı sonra düşünürüz" devri bitti. Finansmanınız hazır olmalı.

C) Süreler Netleşti

Şufa hakkını kullanmak için süreler artık çok net:

• Noter aracılığıyla bildirim yapılmışsa: 3 Ay
• Her halükarda (bildirim yapılmasa bile): Satıştan itibaren 1 Yıl

Bu süreler geçirilirse hak düşer. "Yıllar sonra duydum" mazereti daraltıldı.

5. Gölbaşı – İncek – Beytepe Hattında Hangi Yolu Seçmelisiniz?

Bölgemizde (Remax Now / Tekelioğlu Emlak olarak) en sık gördüğümüz senaryo: Hissedar sayısı fazla, iletişim kopuk ve taşınmaz tek parça.

• "Herkes kendi yoluna gitsin, dosya tamamen kapansın" diyorsanız → İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) en temiz yoldur. (Unutmayın, burada da önce arabuluculuk şartı vardır).
• "Dışarıya satış oldu, arsamız değerleniyor, ortaklığa yabancı girmesin, payım büyüsün" diyorsanız → Şufa (Önalım Hakkı) gündeme gelir. Ancak artık cebinizde mülkün gerçek değerini karşılayacak nakit olması gerekir.

Sonuç: Hukuk ve Piyasayı Birlikte Okuyun

1. Yargı Paketi sonrası Şufa, bir "fırsatçılık" aracı olmaktan çıkıp, gerçek bir mülkiyet koruma hakkına evrildi.

Hisseli gayrimenkullerinizde atacağınız her adımda; hem piyasa değerini doğru analiz eden bir gayrimenkul danışmanına, hem de güncel kanunlara hakim bir avukata danışmanız, sizi büyük zararlardan korur.

Tülin & Olgun Tekelioğlu olarak, gayrimenkul süreçlerinizde şeffaf ve güvenilir bilgiyle yanınızdayız.

Yasal Uyarı: Bu blog yazısı genel bilgilendirme amaçlıdır. Hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Süreler, satışın türü ve geçiş hükümleri somut olaya göre değişebilir. Mutlaka bir hukukçudan destek alınız.